Každý se někdy octne v situaci, kdy má hluboko do kapsy a potřebuje finanční injekci. Pokud má být hodně veliká a jejím účelem například vlastní bydlení, je na místě zamyslet se nad možností hypotéky. Jaké jsou podmínky hypotéky a co to hypotéka vlastně je? Co toto rozhodnutí přináší a jaká rizika i výhody na sebe klient přebírá?
Hypotéka může být dobrým pomocníkem, stejně jako nepříjemným strašákem. Je třeba zvážit všechna její pro a proti a připravit se na to, co obnáší.
SHRNUTÍ ČLÁNKU
Hypotéka je dlouhodobý účelový úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. To zajišťuje nižší úrokovou sazbu oproti jiným úvěrům, ale také riziko ztráty nemovitosti při nesplácení.
Podmínky pro získání hypotéky zahrnují posouzení bonity žadatele, jako jsou příjmy, stabilita zaměstnání, rodinný stav či výše úspor.
Refinancování hypotéky je možné, ale obvykle s poplatky za předčasné splacení, pokud to není provedeno po skončení fixačního období.
Předčasné splacení hypotéky je možné bez poplatků v několika případech, jako je prodej nemovitosti po 24 měsících nebo při změně úrokové sazby od banky.
Aktuální úrokové sazby hypoték v roce 2025 se pohybují mezi 4,5 % a 5,5 %, přičemž nižší sazby jsou dostupné pro klienty s nižším LTV nebo lepší bonitou. Výše sazeb se pravidelně mění.
Co je to hypotéka?
Zjednodušeně řečeno, hypotéka je typem dlouhodobého účelového úvěru. Ten bývá nejčastěji využíván k financování koupě, výstavby nebo rekonstrukce nemovitosti. Základní charakteristikou hypotéky a rovněž důvodem jejího negativnějšího zvuku je zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti.
Toto právo značí, že pokud dlužník přestane splácet svou půjčku, může věřitel (např. banka) nemovitost prodat a uhradit si z její ceny nesplacenou část dluhu. Tento princip činí z hypotéky způsob úvěru s relativně nízkým úrokem, ve srovnání s jinými typy úvěrů. Díky ručení je totiž pro banku mnohem méně rizikový.
Jaké jsou podmínky hypotéky
Podmínky pro získání hypotéky jsou oproti například bankovnímu spoření poměrně striktní. Zodpovězení otázky, zda lze dosáhnout na hypotéku, závisí na důležitém faktoru: Při žádosti banka posuzuje zejména tzv. bonitu žadatele. Jedná se o jeho schopnost splácet v budoucnosti úvěr.
Pod bonitou si lze představit kombinaci výše příjmů, stability zaměstnání, věku, rodinného stavu, počtu dětí, typu pracovní smlouvy i případných dalších závazků. Hypotéku tak nemusí získat každý. Bonitu lze zvýšit, pokud zákazník přizve například spolužadatele nebo ručitele.
Vedle tradičních bank hypotéky nabízí i nebankovní společnosti. Ty ve věci podmínek pro hypotéku bývají méně přísné. Často nevyžadují doložení příjmů a dokonce ani nenahlížejí do registru dlužníků. Cenou za tuto toleranci bývají vyšší úroky nebo kratší splatnost půjčky.
Z čeho se skládá hypotéka
S uzavřením hypotéky se pojí několik klíčových termínů:
LTV (loan-to-value)
Anglická zkratka LTV označuje poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Ta závisí na různých faktorech. Hypotéku lze čerpat výhradně na nemovitosti nacházející se na území České republiky, které jsou zapsány v katastru nemovitostí. Není nutností, ba ani pravidlem, aby dlužník ručil právě kupovanou nemovitostí – často se ručí jiným majetkem, např. domem rodičů nebo vlastním bytem.
Většina bank neumožňuje financování 100 % ceny nemovitosti, a proto musí mít žadatel určité vlastní úspory. Obvyklým požadavkem zřizovatele hypotéky je naspořená částka alespoň 10–20 % z ceny nemovitosti. Vlastní úspory ovlivňují výši LTV a tím i podmínky hypotéky:
- LTV do 80 %: Standardní hypoteční podmínky bez nutnosti dokládat další příjmy.
- LTV nad 80 %: Vyšší úroková sazba a často požadavek na doložení dalších příjmů nebo zajištění.
Obecně je tedy doporučováno před sjednáním hypotéky vlastnit alespoň 20 % financí na pokrytí ceny nemovitosti.
Refinancování
Pod pojmem refinancování hypotéky si lze představit převedení stávající hypotéky k jiné bance nebo získání nové hypotéky za výhodnějších podmínek (např. nižší úrok, delší splatnost, flexibilnější splácení). Nejčastěji k němu dochází na konci fixačního období, kdy může klient bez sankcí odejít ke konkurenci.
Refinancováním lze snížit měsíční splátky, zkrátit dobu splácení nebo navýšit úvěr (například při rekonstrukci nemovitosti). Aby vše proběhlo bez poplatků, je doporučováno začít řešit refinancování hypotéky ideálně 3–6 měsíců před koncem fixace.
Refinancování hypotéky v době fixace je možné, ale většinou s sebou nese poplatky za předčasné splacení.
Předčasné splacení hypotéky
Změnily se podmínky a klient z nějakého důvodu potřebuje svou půjčku splatit ihned a jednorázově, ačkoliv podepsal smlouvu na třicet let? Od 1. září 2024 vstoupila do platnosti novela zákona o spotřebitelském úvěru, která mění podmínky předčasného splacení hypotéky.
Hypotéka předčasné splacení umožňuje, ale banka může účtovat poplatek až 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, maximálně však 1 % z celkové předčasně splacené částky. Pokud tedy klient například refinancuje svou hypotéku po 2 letech, ale fixace byla sjednána na 5 let, může banka účtovat poplatek za zbývající 3 roky.
Banka tímto poplatkem vyrovnává rozdíl, který nastal při předčasném ukončení závazku. V opačném případě by přišla o stabilní příjmy z úroků v původně zamýšlené době splácení.
Bez poplatku se obejde předčasné splacení hypotéky v následujících případech:
- Po skončení fixačního období.
- Do 3 měsíců od oznámení nové výše úrokové sazby bankou.
- V případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta či jeho manžela/manželky.
- V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru. (To nastane v případě rizikové situace, kdy klient nemůže nadále splácet, ale společně s hypotékou si sjednal i životní, úvěrové nebo rizikové pojištění. V této situaci pojišťovna zbylý dluh splatí za něj.)
- Při prodeji nemovitosti po 24 měsících od její koupě.
- Při vypořádání společného jmění manželů během rozvodu (předmětem vypořádání je financovaná nebo zastavená nemovitost).
Fixace úrokové sazby
Fixace úrokové sazby hypotéky slouží ke garanci stabilního úroku a jeho nenavyšování v průběhu smluveného období. Délka fixačního období ovlivňuje stabilitu měsíčních splátek a výši úrokové sazby.
- Krátkodobá fixace úrokové sazby hypotéky (1 rok až 3 roky): Obvykle nižší úroková sazba, avšak s rizikem jejího zvýšení po skončení fixace.
- Střednědobá fixace (5 let): Nabízí vyvážený poměr mezi stabilitou splátek a úrokovou sazbou.
- Dlouhodobá fixace (10 let a více): Vyšší úroková sazba, ale s jistotou stabilních splátek.
Zjednodušeně lze říci, že čím kratší fixace, tím nižší úroková sazba.
Výše úrokové sazby hypotéky
Úrokové sazby hypoték jsou určujícím faktorem pro každého, kdo o sjednání hypotečního úvěru uvažuje. Mezi důležité faktory, které ji ovlivňují, patří:
- délka fixačního období (čím kratší, tím výhodnější sazba)
- výše LTV (čím nižší, tím výhodnější sazba)
- bonita žadatele (čím vyšší, tím lepší podmínky)
- typ nemovitosti (Nízkoenergetické nebo ekologické nemovitosti mohou v rámci tzv. zelených hypoték zajistit nižší úrokovou sazbu.)
Aktuální úrokové sazby hypoték v roce 2025 – přehled a nabídky bank
V roce 2025 se aktuální úrokové sazby hypoték v České republice pohybují přibližně mezi 4,5 % a 5,5 %. Podmínky jednotlivých hypotečních úvěrů se liší dle nabídky jednotlivých zprostředkovatelů.
- Air Bank: Nabízí úrokovou sazbu 4,59 % pro hypotéky s fixací na 2 nebo 3 roky a LTV do 80 %. Refinancování je možné s úrokem 4,49 %.
- UniCredit Bank: Poskytuje sazbu 4,59 % u hypoték s fixací na 2 nebo 3 roky a LTV do 80 %.
- Komerční banka: Nabízí zvýhodněnou sazbu 4,59 % pro hypotéky s fixací na 2 nebo 3 roky, platnou pro žádosti podané na jaře 2023.
- Hypotéka Česká spořitelna: U hypoték s fixací na 3 roky a LTV do 80 % nabízí sazbu 4,89 %.
- Moneta Money Bank: Poskytuje sazbu 4,39 % u hypoték s fixací na 5 let a LTV do 80 %.
- Raiffeisenbank: Nabízí sazbu 4,79 % pro hypotéky s fixací na 3 roky a LTV do 80 %.
Pro větší přehlednost lze nabídky nejznámějších poskytovatelů hypoték znázornit pomocí tabulky.
| Banka | Úroková sazba | Fixace | LTV |
|---|---|---|---|
| Air Bank | 4,59 % | 2 nebo 3 roky | do 80 % |
| UniCredit Bank | 4,59 % | 2 nebo 3 roky | do 80 % |
| Komerční banka | 4,59 % | 2 nebo 3 roky | do 80 % |
| Česká spořitelna | 4,89 % | 3 roky | do 80 % |
| Moneta Money Bank | 4,39 % | 5 let | do 80 % |
| Raiffeisenbank | 4,79 % | 3 roky | do 80 % |
Je třeba počítat s tím, že podmínky pro hypotéku a nabídka hypoték se pravidelně mění. Vždy je proto nutné na oficiálních webech nebo pobočkách zjistit aktuální údaje.
Existuje nějaká maximální výše hypotéky?
Lze si půjčit tak velkou částku, kolik vytipovaný dům stojí, anebo má výše hypotéky nějaká omezení? Maximální výše hypotéky není univerzálně nikde stanovena. Otázka klienta, kolik musí mít na hypotéku našetřeno a kolik z ceny mu hypotéka poskytne, se odvíjí i od jeho věku.
Banky obvykle poskytují hypoteční úvěry s LTV maximálně 80 %, čili klient musí disponovat alespoň 20 % hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů. Toto je případ tzv. standardní hypotéky.
- Příklad: Klient si vybere nemovitost s odhadní cenou 3 000 000 Kč, při LTV 80 % tedy může získat úvěr ve výši 2 400 000 Kč.
Pro osoby mladší 36 let je nabízena takzvaná hypotéka pro mladé.
Hypotéka pro mladé
Hlavním účelem hypotéky pro mladé je zjednodušení jejich cesty za vlastním bydlením. Jedná se o zvýhodněný typ hypotečního úvěru, v němž některé banky nabízejí mladým klientům zvýhodněné podmínky.
Patří k nim primárně nižší úrokové sazby či snížené nároky na výši vlastních úspor. LTV tedy může dosahovat 90 či dokonce 100 %.
- Příklad: Klient mladší 36 let si vybere nemovitost s odhadní cenou 3 000 000 Kč. Při LTV 90 % bude úvěr činit 2 700 000 Kč, v případě 100% hypotéky úvěr dosáhne plné částky 3 000 000 Kč.
Banky mohou být u mladých žadatelů také o něco tolerantnější ve věci posouzení bonity žadatele. Na hypotéku tedy mohou teoreticky dosáhnout i ti s nižšími příjmy. Některé banky nabízejí delší dobu splácení nebo nižší splátky na začátku splácení hypotéky.
V minulosti byla nabízena rovněž možnost podpory státu. Takzvaný „Program pro mladé“ (např. podpora od Státního fondu rozvoje bydlení) umožňoval čerpat bezúročné nebo nízkoúročené půjčky. Aktuálně (k roku 2025) tyto programy nejsou aktivní, ale mohou být znovu zavedeny.
Na jak vysokou hypotéku dosáhnu – kolik musím mít našetřeno?
Získání hypotéky závisí především na finanční situaci, výši vlastních úspor a celkové bonitě, tedy schopnosti splácet úvěr. Banky při schvalování hypotéky zohledňují příjmy jednotlivce, zaměstnání, výši stávajících dluhů a výdajů, věk i rodinný stav.
Zásadní roli hrají také vlastní úspory a hodnota zastavené nemovitosti. Je rovněž nutné počítat s tím, že banka na základě pravidel ČNB zohlední maximální povolené limity zadlužení.
Obecně platí, že čím stabilnější zaměstnání a vyšší čistý příjem jedinec má, tím větší má šanci na schválení hypotéky. Pokud tyto parametry nesplňuje, může sáhnout po nebankovní hypotéce. Zejména u ní je ale na místě dobré a pečlivé zvážení a rozmysl, zda bude schopen úrok skutečně splatit.
Pokud klient potřebuje menší finanční injekci, která má pomoci jeho bydlení, případně mu hypotéka nebyla poskytnuta, může sáhnout po bezpečnějším a stabilnějším úvěru ze stavebního spoření.
Doporučení před žádostní o hypotéku
Před samotnou žádostí o hypotéku se důrazně doporučuje:
- Primárně a hlavně zjistit svou bonitu. Zkontrolovat tímto své příjmy, výdaje a závazky. Uvážit, zda žadatel bude skutečně schopen hypotéku zvládnout.
- Porovnat nabídky všech bank a využít kalkulačky, on-line srovnávače a konzultace s hypotečními specialisty.
- Připravit potřebné dokumenty, tedy doklady o příjmech, výpisy z účtů, potvrzení o zaměstnání atd.
- Zvážit délku fixačního období. Je třeba vybrat dobu fixace, která odpovídá vlastním finančním plánům.
- Plánovat s předstihem. Pokud potenciální klient zvažuje možnost předčasné splacení, je nanejvýš vhodné informovat se o podmínkách a případných poplatcích u vybrané společnosti.
Na trhu existuje široká škála hypoték, přičemž konkrétní nabídka závisí na individuálních parametrech žadatele. Vzhledem k očekávanému poklesu úrokových sazeb lze v průběhu roku 2025 očekávat mírné zlevnění hypoték.
Jakkoliv se hypotéka může jevit jako vhodné a výhodné řešení finančních nedostatků, přináší s sebou i velká rizika. Ta je vždy třeba brát v potaz a uvažovat realisticky.
Financím a investicím se věnujeme již řadu let. Naším cílem je přinášet srozumitelné a ověřené informace, které pomáhají čtenářům dělat chytrá finanční rozhodnutí. Zaměřujeme se na praktické rady, objektivní srovnání a hlubší pochopení světa peněz. Články tvoříme tak, aby byly jasné i pro ty, kteří s financemi teprve začínají.
