Zvýšení nájemného o inflaci – inflační doložka, výpočet a zákonné limity
Nájemné za byt lze zvýšit o inflaci jen tehdy, když je to výslovně ujednané v nájemní smlouvě, typicky inflační doložkou. Bez takového ujednání může pronajímatel zvyšovat nájemné jen postupem podle § 2249 občanského zákoníku: nejvýše do výše srovnatelného nájemného v místě a nejvýše o 20 % za tři roky.
Inflační doložka v nájemní smlouvě
Občanský zákoník v § 2248 říká, že si strany mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Takovým ujednáním je inflační doložka: pronajímatel podle ní smí jednou ročně zvýšit nájemné o míru inflace za předchozí kalendářní rok.
Doložka by měla jednoznačně určit:
- Kterou míru inflace použít. Například průměrnou roční míru inflace, kterou zveřejňuje Český statistický úřad (ČSÚ).
- Od kdy zvýšení platí. Například od 1. dubna, protože ČSÚ zveřejňuje průměrnou roční míru inflace za předchozí rok v lednu.
- Jak se zvýšení oznamuje. Například písemným oznámením s výpočtem.
- Co platí při deflaci. Jestli nájemné zůstane beze změny, nebo se sníží.
Když smlouva míru inflace přesně neurčí, snadno vznikne spor, protože ČSÚ zveřejňuje několik různých ukazatelů.
Která míra inflace se používá
ČSÚ zveřejňuje každý měsíc dva hlavní ukazatele:
- Meziroční míra inflace porovnává ceny v daném měsíci se stejným měsícem předchozího roku. V září 2026 byla 2,5 %.
- Průměrná roční míra inflace porovnává průměrnou cenovou hladinu za posledních 12 měsíců s průměrem 12 měsíců předtím. Podle ČSÚ se hodí pro úpravy průměrných veličin. V září 2026 byla 2,0 %.
Pro inflační doložku se hodí průměrná roční míra inflace za celý kalendářní rok, tedy hodnota zveřejněná za prosinec. Zachycuje vývoj cen za celý rok.
Průměrná roční míra inflace v ČR podle ČSÚ:
| Rok | Průměrná roční míra inflace |
|---|---|
| 2019 | 2,8 % |
| 2020 | 3,2 % |
| 2021 | 3,8 % |
| 2022 | 15,1 % |
| 2023 | 10,7 % |
| 2024 | 2,4 % |
| 2025 | 2,5 % |
Hodnotu za rok 2026 zveřejní ČSÚ v lednu 2027 spolu s údaji za prosinec.
Výpočet zvýšení nájemného o inflaci
Nové nájemné = dosavadní nájemné × (1 + míra inflace / 100)
Příklad: nájemné 15 000 Kč měsíčně a průměrná roční míra inflace za rok 2025 ve výši 2,5 %.
- 15 000 × 1,025 = 15 375 Kč
- zvýšení o 375 Kč měsíčně, tedy o 4 500 Kč ročně
Při každoročním zvyšování se další zvýšení počítá z už zvýšeného nájemného. Kdyby smlouva s doložkou platila od roku 2022 a nájemné se zvyšovalo vždy o průměrnou inflaci předchozího roku (2021 až 2025), vzrostlo by z 15 000 Kč takto:
| Zvýšení podle inflace za rok | Míra inflace | Nájemné po zvýšení |
|---|---|---|
| 2021 | 3,8 % | 15 570 Kč |
| 2022 | 15,1 % | 17 921 Kč |
| 2023 | 10,7 % | 19 839 Kč |
| 2024 | 2,4 % | 20 315 Kč |
| 2025 | 2,5 % | 20 823 Kč |
Částky jsou zaokrouhlené na celé koruny. Pokud smlouva určuje jiný způsob zaokrouhlení, platí smlouva.
Zvýšení nájemného bez inflační doložky
Pokud smlouva zvyšování nájemného neupravuje a ani ho výslovně nevylučuje, platí § 2249 občanského zákoníku:
- Pronajímatel musí návrh na zvýšení poslat písemně a uvést v něm novou výši nájemného.
- Nájemné lze zvýšit nejvýše do srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Pronajímatel ho musí v návrhu doložit posudkem znalce, nebo nejméně třemi srovnatelnými nájemnými (nařízení vlády č. 453/2013 Sb.).
- Navržené zvýšení spolu se zvýšeními za poslední tři roky nesmí překročit 20 %.
- Návrh je možné poslat nejdříve po 12 měsících, ve kterých se nájemné nezvyšovalo.
Návrh, který tyto podmínky nesplňuje, se nebere v potaz. Inflace sama o sobě není podle tohoto postupu důvodem ke zvýšení. Rozhoduje, kolik se v místě platí za srovnatelné byty.
Když nájemce s návrhem souhlasí, platí zvýšené nájemné od třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu. Když nájemce do dvou měsíců od doručení návrhu písemně nesdělí, že se zvýšením souhlasí, může pronajímatel během dalších tří měsíců navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Soud rozhodne nejvýše o nájemném, které je v místě a čase obvyklé, a to s účinky ode dne podání návrhu.
Pokud smlouva zvyšování nájemného výslovně vylučuje, pronajímatel ho jednostranně zvýšit nemůže. Zbývá jen dohoda obou stran.
Zvýšení po úpravách bytu
Samostatný důvod ke zvýšení upravuje § 2250 občanského zákoníku. Jde o stavební úpravy, které trvale zlepší užitnou hodnotu bytu nebo podmínky bydlení v domě, případně trvale ušetří energii nebo vodu:
- Dohodou lze nájemné zvýšit nejvýše o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Když s dohodou souhlasí nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, platí zvýšení i pro ostatní.
- Bez dohody může pronajímatel navrhnout zvýšení o 3,5 % z vynaložených nákladů ročně.
Na co si dát pozor
- Limit 20 % za tři roky platí pro jednostranné zvýšení podle § 2249, tedy jen když si strany zvyšování ve smlouvě neujednaly. Na zvýšení podle inflační doložky se nevztahuje.
- Zvýšení podle doložky se počítá jen z nájemného. Zálohy na služby spojené s bydlením, které nájemce platí vedle nájemného, doložka nemění, pokud smlouva neurčí jinak.
Zdroje: ČSÚ, Průměrná roční míra inflace v ČR v roce 2025 byla 2,5 % (13. 1. 2026), ČSÚ, Míra inflace v ČR v září 2026 (13. 10. 2026), zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2248–2250, nařízení vlády č. 453/2013 Sb.. Údaje ověřeny 9. 11. 2026.
Publikováno: 11. 11. 2026
