Dům na splátky – jak funguje a na co si dát pozor

Bydlení je jednou z nejdůležitějších životních potřeb každého člověka. Co však v případě, že si nelze dovolit takové, po kterém toužím? Zajímavou příležitostí může být pořízení si domu na splátky. Jak takový obchod funguje, jaké jsou jeho výhody a na co si dát pozor?

Dům na splátky může být vhodnou alternativou k hypotékám, které jsou pro velkou část lidí finančně nedostupné. Jaké jsou možnosti pořízení domu bez hypotéky?

Proč si pořídit dům na splátky?

Zejména v posledních letech dochází k raketovému vzrůstu inflace, jež s sebou přináší řešení finančních otázek téměř u každého občana České republiky. S narůstajícími obtížemi jsou výrazně omezovány možnosti, které lidé mají, a to platí tím spíše o sektorech, které se týkají až milionových částek – v sektoru bydlení.

Horší či mizivá dostupnost hypoték a nárůst úrokových sazeb může zájemce o vlastní bydlení odradit. Rodinný dům na splátky bez hypotéky lze sehnat i formou nájmu.

Ani běžný nájem však nemusí být ideální řešení, a to z různých důvodů – pronájem celého domu je obvykle finančně náročný, u nájmu části domu je pak pochopitelnou otázkou potřeba vlastního prostoru a soukromí. Řešením může být pořízení domu na splátky

Možnosti pořízení domu na splátky

Pořízení rodinného domu na splátky bez hypotéky je alternativní způsob financování, který se liší od tradičního hypotečního úvěru. Je často využíván osobami, které z různých důvodů nemohou nebo nechtějí žádat o hypotéku. Proces obvykle probíhá následovně:

1. Výběr nemovitosti
   Zájemce si vybere rodinný dům, který splňuje jeho požadavky, například prostřednictvím inzerce na realitních portálech.
2. Kontaktování poskytovatele služby
   Po výběru nemovitosti se zájemce obrátí na specializovanou firmu, která nabízí financování domů na splátky bez hypotéky. Tato firma může pomoci s vyjednáním podmínek a případným právním poradenstvím. Rovněž je možné obrátit se přímo na majitele a sjednat s ním podmínky bez účasti cizí společnosti.
3. Dohoda o splátkách
   S poskytovatelem se dohodnou podmínky splácení, včetně výše měsíčních splátek, doby splácení a případných dalších podmínek.
4. Uzavření smlouvy
   Po dohodě obou stran se uzavře smlouva, která detailně specifikuje všechny podmínky transakce.
5. Splácení
   Zájemce pravidelně splácí dohodnuté částky podle podmínek smlouvy.
6. Převod vlastnictví
   Po úplném či částečném splacení částky (vždy závisí na podmínkách udaných ve smlouvě) může dojít k převodu vlastnictví nemovitosti na zájemce.

Tento způsob financování nemovitosti je vhodný pro osoby, které mají stabilní příjem a jsou schopny pravidelně splácet.

Jak fungují přímé nabídky typu „přenechám dům na splátky“

Jedná se o stále častější formu prodeje nemovitostí, kdy vlastník domu nabízí zájemci možnost splácet dům bez účasti banky – tedy bez klasické hypotéky. Postup aktu obvykle začíná tím, že majitel zveřejní nabídku své nemovitosti, ať už na internetu nebo formou tištěného inzerátu. Tuto nabídku lze rozpoznat dle klíčových slov, např.: „Přenechám dům na splátky, bez hypotéky, pouze vážní zájemci.“

Dům na splátky přímo od majitele zaujme kupujícího, který složí zálohu, jejíž výše závisí na dohodě s vlastníkem. Obvykle je jako první splátka vyžadována vyšší částka (např. v rámci několika set tisíců korun). Poté již následuje pravidelné splácení, obvykle ve formě měsíčních splátek, podobně jako u nájmu.

Ty mohou mít různou velikost a být pevné nebo i pohyblivé, vše závisí na dohodě. Po splacení celé částky, její smluvené části, případně po dohodnuté době splácení dojde na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupní k převodu vlastnictví nemovitosti na nového majitele.

Právní zajištění při koupi levného domu na splátky

V případě přenechání domů na splátky přímo od majitele se zájemce pravděpodobně setká s těmito smlouvami:

• Smlouva o smlouvě budoucí kupní: Tato smlouva stanoví, že vlastnictví bude převedeno až po zaplacení dohodnuté částky nebo po splnění jiných podmínek. Tato smlouva předchází konečné kupní smlouvě.
• Nájemní smlouva s právem odkupu: Na základě této smlouvy se platí nájem, který se částečně započítává jako splátka.
• Notářsky ověřená dohoda s plány splátek: Smlouva, u níž notář ověří, že podpisy jsou pravé a že strany skutečně dokument podepsaly. Neověřuje však obsah smlouvy ani nezajišťuje její vymahatelnost. Tato dohoda není právně vymahatelná bez soudního řízení.
• Zápis předkupního práva do katastru nemovitostí. Jedná se o silný nástroj ochrany nájemce.

Je důrazně doporučováno, aby jakákoliv smlouva byla právně podchycena.

Důvěra vs. smluvní jistota

Při pořizování domů na splátky přímo od majitele je zásadním krokem nepodcenit právní stránku věci. Jelikož smlouva není pod kontrolou banky a orgánů, je vyžadováno, aby si obě strany nastavily důkladně pravidla.

Neformální rovina činí z tohoto způsobu směny nemovitosti méně stresující záležitost. Zájemce často jedná přímo s majitelem, což může působit osobněji a přístupněji. Dohoda mezi prodávajícím a kupujícím může v tomto případě být velmi rychlá a lze při ní vyjednat vlastní podmínky.

V některých případech se používají jen neformální dohody, například ústní, což je však velmi rizikové. Lidé mají často sklony důvěřovat na základě slušného vystupování majitele nebo doporučení přes známého. To však nezajišťuje právní ochranu.

Bez písemné smlouvy není v případě sporu co vymáhat – majitel může nemovitost dál prodávat nebo nájemce vystěhovat. Je proto nezbytné:

• mít písemnou smlouvu s přesnými podmínkami (splátkový kalendář, termíny, způsob převodu)
• mít zajištění právníkem nebo notářem jak pro samý akt smlouvy, tak pro případ předávání vyšších finančních obnosů
• je vhodné rovněž učinit záznam v katastru (nejčastěji ve formě věcného břemena, předkupního práva apod.)
• nechat si předem zkontrolovat stav nemovitosti i právní stav (např. zástavy, exekuce)

V opačném případě hrozí sjednavateli, v prvé řadě kupujícímu, vysoké právní a finanční riziko. Pokud právně neošetřil potřebné body, vlastnictví domu navíc může nabýt až po úplném splacení – po tu dobu nemá žádnou či jen malou kontrolu nad nemovitostí.

Jak funguje prodej domu formou nájmu?

Prodej domu formou nájmu je moderní alternativou, která kombinuje klasické nájemní bydlení s možností budoucího odkupu nemovitosti. Tento způsob je vhodný zejména pro klienty, kteří si nemohou dovolit hypotéku nebo chtějí vyzkoušet bydlení v domě dříve, než se zavážou k plné koupi.

Princip fungování

Zájemce o bydlení uzavře s majitelem (případně firmou) smlouvu o bydlení na splátky formou nájmu, která obsahuje i doklad o budoucím odkupu domu. Je přesně uvedeno, po jak dlouhém čase (např. za 5–10 let), případně po splacení jak vysoké částky může dojít k samému odkupu nemovitosti.

Tato forma nájmu není nájem v klasickém právním slova smyslu. Nový nájemce přesto dům užívá podobně jako běžný nájemce, avšak s tím rozdílem, že část nájmu se mu započítává do budoucí kupní ceny. Tato část by se dala označit za „zálohu za dům“.

Měsíční splátky tedy nejsou jen čisté nájemné, obsahují i tzv. akumulační složku – částku, která se později odečte z celkové ceny domu při odkupu. Pokud tedy nájemce měsíčně platí 20 000 Kč, z toho se 7 000 Kč ukládá jako splátka „na dům“, a zbytek jako běžné nájemné.

Po určitém období – na konci smlouvy – by měl tedy mít „naspořenu“ část z konečné kupní sumy. Tato část se odečítá a nový majitel doplácí zbylou částku. S tím mu může pomoci například hypotéka, kterou má nyní například již možnost získat.

Kupující by měl mít předkupní právo – tedy jistotu, že dům bude nabídnut k odkupu jako prvnímu právě jemu. Konečná cena domu by navíc měla být předem stanovena, aby nedošlo k jejímu navýšení kvůli růstu cen nemovitostí.

Smluvní jistota

Nejčastěji se uzavírá nájemní smlouva s dodatkem o budoucím prodeji nebo samostatná smlouva o smlouvě budoucí kupní. Ta by měla zahrnovat přesnou částku z nájmu, která je určena k odkupu domu, podmínky odkupu a rovněž postup v případě, že nájemce odkoupit dům nechce nebo nemůže.

Výhodou žití v domě na splátky formou nájmu je tedy možnost vlastního bydlení i bez hypotéky, postupné spoření na budoucí koupi a také čas, během něhož si nájemce může rozmyslet, zda koupi uskuteční.

Zároveň je však třeba pamatovat na to, že tato forma bydlení je nájmem – velká část splácené částky se tedy nezapočítává do budoucí kupní částky, nýbrž jde majiteli jako skutečný nájem za bydlení. Rovněž při zřizování smlouvy je třeba brát v potaz možnost, že ke koupi nakonec nedojde. Tato část obnosu pak může propadnout.

Pořízení domu na splátky – výhody i nevýhody

Pořízení domu na splátky logicky přináší výhody i nevýhody

Výhody:

• Široce dostupné: Tento způsob financování je dostupný pro široký okruh lidí – tedy i pro osoby s nižší bonitou.
• Flexibilita podmínek: Podmínky splácení mohou být flexibilnější a přizpůsobené individuálním potřebám zájemce.
• Možnost vlastního bydlení: Umožňuje lidem stát se vlastníky nemovitosti bez nutnosti splácet tradiční hypotéku.
• Potenciál pro budoucí zhodnocení: Vlastnictví nemovitosti může v budoucnu přinést zhodnocení investice.

Nevýhody:

• Vyšší celkové náklady: Celkové náklady na pořízení nemovitosti mohou být vyšší než u tradiční hypotéky.
• Riziko nesplácení: V případě nesplácení může dojít k právním krokům ze strany poskytovatele služby.
• Riziko nesolidnosti prodejce: V případě dohody z úst do úst může dojít k nepředvídaným nezákonnostem. Je proto více než důležité, aby obě strany byly dobře seznámeny s podmínkami a detaily smlouvy a měly oprávněnou důvěru v druhého účastníka.
• Možná právní složitost: Smluvní podmínky mohou být složité a je důležité je důkladně prostudovat.
• Omezený výběr nemovitostí: Ne všechny nemovitosti mohou být dostupné pro tento způsob financování.

Pořízení domu na splátky může být zajímavou alternativou k hypotéce, zejména pro ty, kteří nedosáhnou na tradiční úvěr. Je však důležité důkladně zvážit všechna rizika a pečlivě si prověřit podmínky i důvěryhodnost poskytovatele. V tomto případě platí dvojnásob: opatrnost se vyplácí.

Kde hledat domy na splátky či domy k odkupu formou nájmu?

Kdo shání nemovitost, nepochybně zná různá zákoutí internetu, kde se shromažďují nabídky. Nejběžnějšími možnostmi jsou online inzerce (Sreality, Reality Idnes, reality různých typů dle lokace, Bazoš, Facebook skupiny apod.). Ne všechny nabízejí konkrétní možnost bydlení na splátky, proto lze využít i služeb specializovaných realitních kanceláří.

Bydlení na splátky (takzvané „rent-to-own“) nabízí nejen soukromníci, nýbrž i společnosti. Firmy jako Bonrea, Vykupy-reality, Staf, Cool-najem, CZ-bydleni či Comfort Reality formou nájmu domy poskytují ve velkém. Jedná se často o realitní kanceláře, které doplňují své nabídky o nové služby.

Vhodná klíčová slova, která lze volit při shánění adekvátních nabídek, mohou být například: „přenechám dům“, „domy na splátky přímo od majitele“ či „dům formou nájmu“.

Tištěné inzeráty v časopisech, novinách, na vývěsních tabulích a podobně mohou rovněž přinést zajímavé nabídky. A v neposlední řadě se vždy vyplatí zeptat se osobně, u známých, majitele a tak dále. Jako vždy však platí – důvěřuj, ale prověřuj.